Спільна власність у багатоквартирниках: що це та як нею розпорядитися?

жовт 19 2017

10:53

Сьогодні мова піде про спільну власність у багатоквартирних будинках. Спортзал у підвалі: хто його зробив, навіщо обслуговує та за яким правом? Кіоск у дворі: чи можуть власники здавати в оренду свою прибудинкову територію? Нижче ви отримаєте відповіді на ці та інші запитання на реальних прикладах.

Спортзал у підвалі: хто його зробив та навіщо

Харківський масив — столичний спальник розміром в обласний центр. Тут сотні типових величезних будинків, проте один з-поміж них вирізняється. Власна стоянка, охорона, камери на фасаді — все це цікаво, але сьогодні цим не здивуєш. А ось власний міні-парк з тіньової сторони будинку справді привертає увагу. Однак головна фішка тут у підвалі. Річ у тім, що там зробили справжнісінький спортивний зал.

Він безкоштовний для тутешніх жителів, зроблений самими мешканцями. Адже підвал так само, як і горище, під'їзди, дах, двір та внутрішньобудинкові мережі, належать всім власникам квартир та нежитлових приміщень.

Раніше тут були купи сміття. Їх прибрали. Потім залили бетоном підлогу. Труби підлатали та ізолювали. Далі заштукатурили та ізолювали стіни. Частина мешканців скинулась грошима та організувала спортклуб. Придбали спортінвентар. Доступ сюди мають тільки члени спортклубу, ключі видає вахтер. Споглядання цієї краси породжує запитання: хто ж дав дозвіл людям на такі роботи?

Ніхто, самі все зробили, самі і прийняли відповідне рішення на загальних зборах ОСББ. "До чого тут знову ОСББ?" - запитають фанати ЖЕКів.

Пояснюємо: за законом всім власникам квартир та нежитлових приміщень належить не тільки їхнє помешкання та офіси. Підвал, горище, дах, під'їзд, прибудинкова територія, внутрішні інженерні мережі — все це спільна власність. А ОСББ — це юридична форма, яка дає можливість мешканцям об'єднатись та розпоряджатися своїм спільним майном.

Як звичайний багатоквартирник радянської забудови облаштував прибудинкову територію

Більша частина забудови на Солом'янці — радянських часів. Проте й серед цих будинків є цікаві винятки.

Система зв'язку з квартирами, автоматичні ворота, огорожа, камери, світлодіодні прожектори з датчиками руху — і все це у дворі звичайної "чешки". Свого часу тут було створено ОСББ, і воно навело лад із прибудинковою територією, а точніше, з землею, яка теж є спільним майном.

ОСББ назвали «Локомотив-Київ». Тут ще у 2013-му році отримали земельний акт на прибудинкову територію і після цього почали її облаштовувати та досягли у цьому значних успіхів. Тут дійсно є на що подивитися.

В акті на землю були вказані чіткі межі прибудинкової території, тож по периметру поставили паркан. На це витратили 25 000 грн. Оскільки через двір не проходять дороги до інших будинків, тут встановили автоматичні ворота. Вони відмикаються або ключем, або домофоном у квартирі. Вартість системи 50 000 грн. Біля в'їзду у двір за 5 000 грн облаштували місце для зберігання сміттєвих баків. Тепер сміттєвози не заїжджають у двір о п'ятій ранку.

Був створений окремий фонд власників авто. Вони скинулись та облаштували собі паркомісця. Встановили прожектори та систему відеоспостереження. А ще тут поставили альтанку.

Кіоск у дворі: чи можуть власники квартири заробляти на своїй прибудинковій території?

Київ, проспект Лобановського, 130. Тут є, де розгулятись: великий відокремлений двір та вихід до дороги за жвавим рухом. І головне – в будинку рік тому було створено ОСББ, залишилося тільки розібратися в юридичних нюансах оформлення прибудинкової території.

У будинку досить великий двір і прибудинкова територія. Однак постає питання: як ОСББ може точно визначити межі своєї земельної ділянки. Куди звертатись, які документи просити?

Щодо земельного питання нас проконсультувала Наталя Гнатуш, адвокат, яка спеціалізується на роботі саме з ОСББ: «Варто просто зайти в публічну кадастрову карту і подивитися, наприклад, чи внесена ця ділянка у кадастр. Ви можете побачити, що її немає, а у більшості випадків ви побачите, що документально вона нібито існує, її фактично прибирають, але при цьому всьому ділянка не є юридично оформленою. У нас це питання пов'язане з тим, що, фактично, порядок оформлення прибудинкових територій, визначення меж на сьогоднішній день на національному рівні не врегульовані. Це все регулюється рішеннями органів місцевого самоврядування».

На питання, куди звертатись у Києві, щоб прояснити «земельне» питання будинку радянських часів, адвокат відповіла: «Я би порекомендувала підняти з архіву проектну документацію щодо будинку, подивитися саме рішення про виділення [ділянки]. Там повинні буди хоча б розміри прибудинкової території, також у технічному паспорті подивитися. Але у будь-якому випадку, зараз не дуже вигідно з матеріальної точки зору оформлювати прибудинкову територію у власність, тому що в законодавстві написано: «безоплатно передати». Так, є рішення Київської міської ради, воно приймається безоплатно, але підготовка того пакету документів, які вимагаються згідно порядку, коштує не один десяток тисяч гривень».

Експерт стверджує, що для того, аби ефективно розпоряджатися прибудинковою територією, наприклад, поставити шлагбаум на в'їзді, паркан, абощо, потрібно отримати акт на землю: «Краще мати документи, тому що тоді ви будете впевнені, що паркан стоїть на межі прибудинкової території, тобто до вас не матимуть претензій сусідні будинки, бо будуть вважати, що це їхня прибудинкова територія. Тобто дуже багато питань виникає у співвласників, коли межі винесені і є бажання ефективно використовувати прибудинкову територію».

Усі доходи, які отримуються від статутної діяльності ОСББ, повинні використовуватися на статутну діяльність. Тобто ви не можете купити дорогий автомобіль, якщо ви ОСББ, але поліпшити стан свого спільного майна за орендні платежі ви маєте право.

Коментуючи можливість встановлення магазину з квітами або кіоску на території ОСББ «Лобановського, 130» – тобто здавати в оренду свою прибудинкову територію для комерційної діяльності – Наталя Гнатуш наголосила, що це право співвласників, оскільки це їхня прибудинкова територія. Також, за її словами, вони можуть розмістити, для прикладу, навіть платну гостьову стоянку.

А щодо уникнення можливих проблем з податковою, адвокат додала: «Неприбутковість ОСББ – це якраз про те, що всі доходи, які отримуються від статутної діяльності ОСББ, повинні використовуватися на статутну діяльність. Тобто ви не можете купити дорогий автомобіль, якщо ви ОСББ, але поліпшити стан свого спільного майна за орендні платежі ви маєте право. Таким чином, податкова нараховує певний розмір земельного податку, а ОСББ його сплачує, і все. А орендні взаємовідносини із представником, наприклад, тієї ж самої кав'ярні чи квіткового магазину – це вже відносини ОСББ і цього представника. Земельний податок сплачується лише тоді, коли належним чином ділянка оформлена, внесена в кадастр і вона є об'єктом оподаткування. Лише тоді у ОСББ виникає зобов'язання зі сплати земельного податку», – підсумувала Наталя Гнатуш.

Більше способів того, як можна урізати платіжку за утримання будинку та прибудинкової території завдяки створенню ОСББ, дізнавайтеся із нашої статті, написаної спеціально для порталу «Обозреватель»:

Про це та інше дивіться у повному випуску програми ТВІЙ ДІМ, що виходить в ефір телеканалу UA:ПЕРШИЙ щоп'ятниці о 19:00 за підтримки Проекту USAID «Муніципальна енергетична реформа в Україні». Окрім питань спільної власності у багатоквартирних будинках, цей випуск присвячено проблемам новобудови, власники квартир у якій створили ОСББ, аби вирішити проблеми, накопичені забудовником та ЖЕКом.

Якщо ви фанат енергоефективності, рубрика «ТВІЙ ДІМ: практика» стане джерелом нових ідей для втілення у вашому помешканні.

Лише за якісь дві години ваше звичне місце відпочинку можна облаштувати новим елементом декору – корисною та енергоефективною поличкою. Вона слугуватиме вам енергозберігаючим світильником, підзарядкою, а телефон та будильник будуть завжди під рукою.

Пропонуємо вашій увазі повний 1-й випуск 3-го сезону програми "ТВІЙ ДІМ", створеної за підтримки Проекту USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні".